KONUT SEKTÖRÜNDE YENİ TRENDLER VE TÜRKİYE KONUT PİYASASINDA YAŞANAN DEĞİŞİM: İZMİR ÖRNEĞİ

Hazırlayan: Erdem Alptekin
İş Geliştirme Müdürlüğü
Araştırma ve Geliştirme Uzmanı
Temmuz 2022

Yönetici Özeti: İzmir’in konut satışları, konut fiyat endeksi, yabancılara satış ve ilçelerde
yapılan satış gibi temel konut verilerinin incelendiği raporda, İzmir’in bugün konut
piyasasından aldığı pay ve geçmiş yıllar ile kıyaslama yapılmıştır.
Gayrimenkul sektöründe yeni trendlere de değinilen raporda; değişen nüfus ve göç yapısı, yeşil
ve dijital dönüşüm, iklim değişikliği, deprem, ekonomik anlamda yaşanan dönüşüm ve yeni
ekonomik modellerin konut piyasasını değişime uğrattığı üzerinde durulmuştur.
Küresel bazda yaşanan değişimin yerel modellerde de kendisini kısa zamanda gösterdiği ve
gayrimenkul sektöründeki yeni modellerin, müşteri ihtiyaçlarına göre şekillendiği
görülmektedir. Global ölçekte yaşanan değişimin, İzmir’in konut sektörünü de değişime
uğrattığı ve zamanla daha büyük değişimlere de uğrayacağı ortaya konmaktadır.
KONUT SEKTÖRÜNDE YENİ TRENDLER VE
TÜRKİYE KONUT PİYASASINDA YAŞANAN DEĞİŞİM: İZMİR ÖRNEĞİ
Gayrimenkul Sektöründe Yaşanan Değişim
Pandemi süreci ile değişimin hızlandığı iş dünyası; dijitalleşme, yeşil dönüşüm, e-ticaret, eihracat, değişen çalışma ortamları ve devamlı artan inşaat maliyetlerine paralel olarak
yükselen ekonomik anlamda erişilebilir ve yaşanabilir konut ihtiyacını daha sık konuşmaya
başladı.
Çevreye yönelik döngüsel ekonomi modeli ile beton, çelik, alüminyum, çimento ve plastiğe
talebin ve yapı malzemelerinden kaynaklanan küresel karbon emisyonlarının azalacağı tahmin
ediliyor.
Türkiye Sinai Kalkınma Bankası’nın paylaştığı raporda; gayrimenkul sektöründe popüler
döngüsel ekonomi trendleri; esnek ofis/paylaşımlı ofis mekanları, co living mekanları, kira
amaçlı inşa modeli (build-to-rent) ve e-ticaret olarak görülüyor.
Pek çok şirketin ve farklı alanlarda uzmanlaşan çalışanların belirli sürelerle kiraladığı, içinde
çalışanlar için gerekli tüm teknolojik altyapıya sahip paylaşımlı ofislerin sayılarının özellikle son
zamanlarda pandeminin de etkisiyle arttığı üzerinde duruluyor. Geleneksel ofis alanlarının
mesainin büyük bir bölümünde boş kaldığına da vurgu yapılıyor.
Co-living mekanlarının, PwC’nin 2019 yılında gayrimenkulde yükselen trendler üzerine yaptığı
ankette alternatif yatırımlar sıralamasında birinci sırada yer aldığı, build-to rent yatırımlarının,
JLL (Jones Lang LaSalle) (2021) raporuna göre İngiltere’de 2015’ten bu yana yıllık %50’nin
üzerinde artan arz ile İngiltere gayrimenkulünde en hızlı büyüyen model haline geldiği
paylaşılıyor. Şehirleşme, sanayileşme ve nüfus artışı çevre sorunlarını ortaya çıkartıyor.

İnşaat çalışmaları karbon emisyonlarının ciddi bir kısmını meydana getirirken, kullanılan
malzemelerin bir kısmı bu ve benzeri nedenlerden dolayı inşaat sektöründe de sürdürülebilir
çevreye duyarlı yapılara ilgi her geçen gün artıyor. Bunların başında ise yeşil ve akıllı binalar ile
evler geliyor.
Amerika’da yapılan bir çalışma, çevre dostu bu binaların enerji tüketiminde, karbon
salınımında, su tüketiminde ve atıklarda ciddi tasarruf sağladığını ortaya çıkarıyor.
Gayrimenkul dünyasında dönüşüm görüldüğü gibi çok da kolay değil. Tıpkı diğer sektörlerde
olduğu gibi geleneksel yapıyı değiştirmek için engeller ortaya çıkabiliyor. Sayın Ersun
Bayraktaroğlu’nun kaleme aldığı “Gayrimenkul Dünyasında Dönüşüm Ama Nasıl?”
konusunda, dönüşümün önündeki “5 engel nedir?” sorusuna verilen cevaplarda mevcut
kurum kültürünün ilk sırada, mevcut iş yapış şeklini değiştirme riskinin ikinci sırada,
reorganizasyon maliyetlerine katlanmamanın 3. sırada, yeni pazarlara girme riskinin 4. sırada,
beşinci sırada ise mevcut durumun daha iyi olduğuna ilişkin inancın dönüşümün en önemli
engelleyicisi olduğu belirtilmiş.
Türkiye ve İzmir Konut Piyasasında Yaşanan Dönüşüm
Tablo 1: Türkiye ve İzmir Konut Verileri

Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası
Türkiye konut satışlarının son 8 yıllık seyrine baktığımızda, 2017 yılında bir zirve yakalandığı ve
bu tarihten sonra 2020’de yine en yüksek konut satış rakamına ulaşıldığı görülüyor.
İzmir’deki konut satışları da, Türkiye’deki konut satışlarına benzer seyir izliyor. 2017 yılında
konut satışlarında en yüksek rakam yakalandıktan sonra, 2020 yılında daha yüksek bir satış
rakamı yakalanıyor.
Türkiye genelinde konut satışları Haziran 2022’de bir önceki yılın aynı ayına göre %11,7 artarak
150.509 adet seviyesinde gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 27.998 konut satışı ve %18,6
ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul’u 13.303 konut satışı ve %8,8 pay
ile Ankara, 8.243 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi.
İzmir’deki konut satışlarını incelediğimizde; Haziran 2022’deki satış rakamının son altı aydaki
en büyük ikinci satış rakamı olduğunu görüyoruz.

Nisan 2022’de yakalanan 8.459’luk satış rakamı, 2022’nin en büyük aylık satış rakamı
konumunda. Kasım ve Aralık 2021 yıllarında yakalanan 10.000 üstü satış rakamlarına 2022
yılında İzmir’de halen ulaşılamadığını görüyoruz.
Ondan önce 10 bin üzeri satış rakamlarına, pandemi sürecinde yapılan konut faiz oranlarındaki
indirimin sonucunda Haziran, Temmuz ve Ağustos 2020 aylarında ulaşılması dikkat çekiyor.
Türkiye ve İzmir konut endekslerinde sürekli bir artış yaşandığını ama bu artışın özellikle 2020
yılından başlayarak daha da hızlandığını görüyoruz.
2022 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre yüzde 12,4 oranında artan Konut Fiyat Endeksi, bir
önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 145,5, reel olarak ise yüzde 41,1 oranında
artmış. İstanbul, Ankara ve İzmir’in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler
değerlendirildiğinde, 2022 yılı Mayıs ayında bir önceki aya göre, sırasıyla 12,7, 11,9 ve 11,5
oranlarında artış gözlenmiş, endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara
ve İzmir’de sırasıyla yüzde 165,4, 147,5 ve 139,9 oranlarında artış göstermiş.
Tablo 2: Konut Fiyat Endeksleri (2017=100) ve Birim Fiyatlar

Kaynak: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası
*Birim fiyat Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntemiyle hesaplanmıştır.
Parantez içindeki değerler yıllık yüzde değişimleri göstermektedir.
Konut Fiyat Endeksi Resmi İstatistik Programı (RİP) kapsamında yayımlanmaktadır.
Reel değişimler, hesaplamada kullanılan veri seti ile uyumlu olacak şekilde ilgili ay ile bir önceki ve bir
sonraki ayların TÜFE yıllık % değişimlerinin ortalaması kullanılarak hesaplanmaktadır
Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre yabancılara konut satışında Haziran 2022’de tüm
zamanların en yüksek aylık rakamına ulaşıldı. Verilere göre, yabancılara yapılan konut satışı
Haziran’da geçen yılın aynı ayına göre yüzde 81.8 artarak Türkiye genelinde 8.630 adet oldu.
Bu rakam tüm zamanların en yüksek aylık verisi olarak kayıtlara geçti. Bundan önceki zirve
7.841 adetle 2021 Aralık’ta görülmüştü.

Tablo 3: Türkiye Genelinde Yabancılara Konut Satışları

Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu
*Diğer iller kategorisi altında değerlendirilmiştir.
Türkiye genelinde yabancıların toplam satıştan aldığı pay ilk kez % 5’i geçerek % 5.7’ye
yükseldi. Ocak-Haziran döneminde yabancılara yapılan konut satışları yüzde 72,7 artarak
35.383 olarak gerçekleşti. Bu dönemde tüm zamanların en yüksek Ocak-Haziran rakamına da
ulaşıldı.
Türkiye genelinde yabancılara konut satışlarını değerlendirdiğimizde, İzmir’in 2017-2018-2019
yılları arasında Türkiye genelinde ilk 10 il arasında yer almadığı, 2020 yılında ilk 10 arasında yer
aldığı, Ocak-Haziran 2022 döneminde ise yabancıya konut satışı yapılan sekizinci kent olduğu
görülüyor. İzmir’in Türkiye genelindeki payı da en son verilere göre % 2,1.
Ocak-Haziran 2022 itibariyle İstanbul’da 14.895, Antalya’da 9.836, Ankara’da 1.762, Mersin’de
1.655, İzmir’de ise 746 konutun yabancılara satıldığını görüyoruz. İzmir sözkonusu illerin
yanısıra Ocak-Haziran 2022 döneminde Bursa, Yalova ve Sakarya’nın da gerisinde kalıyor.
Endeksa’nın Mart sonu konut verilerine göre Beşiktaş, ortalama 47 bin 081 TL metrekare
fiyatıyla ilk sırada yer aldı. Beşiktaş’ı 44 bin 219 TL ortalama metrekare fiyatı ile Sarıyer, 33 bin
449 TL metrekare fiyatıyla Çeşme takip etti. Geçen yılın aynı dönemine göre Beşiktaş’ta %175,
Sarıyer’de %168, Çeşme’de %134 artış gerçekleşti.
Rapora göre Çeşme’nin ortalama metrekare fiyatı metrekare başına 33.449 TL, ortalama
büyüklüğü 170 metrekare, ortalama fiyat 3.966.610 TL, geri dönüş süresi 16 yıl olarak
hesaplanmıştır.
İzmir ilçelerinde konut satış sayıları incelendiğinde, en büyük ilçe olan Buca’nın konut satış
rakamlarında da başı çektiği görülüyor. Yıllar içerisinde Buca’yı Karşıyaka takip ediyor.
Karşıyaka’nın yoğun konut ağırlıklı bir yerleşime sahip olmasının, konut satışlarını benzer
ilçeler olan Bayraklı ve Konak’ın üzerine taşıdığı görülüyor.
Merkez ilçelerin başı çektiği konut satışları sıralamasında, Menemen, Seferihisar ve Torbalı da
ön sıralarda yer alıyor. Seferihisar’da son yıllarda yaşanan hızlı nüfus artışının, Torbalı ve

Menemen’de ise ilçelerin ticaret ve tarım üstünlükleri nedeniyle konut satışlarının yoğun
olarak yaşandığı sonucuna ulaşılıyor.
Tablo 4: İzmir İlçelerinde Konut Satış Sayıları-İlk 10 İlçe

Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu
Buca, Karşıyaka, Menemen, Torbalı’da konut satışların çok olmasının bir sebebi olarak da,
konut yapımına hazır arsa arzının fazla olduğunu söyleyebiliriz.
Gayrimenkul değerleme platformu Endeksa, emlak fiyatlarındaki iniş çıkışları takip ederek
belirli aralıklarla Türkiye’nin en değerli ilçelerini açıklıyor. Listeye giren ilçeler, pandemi
sürecinin, gayrimenkul yatırımlarının yönünü değiştirdiğini ortaya koyuyor. Pandemi ile birlikte
beyaz yakalının evden çalışma düzenine geçmesinin sayfiye beldelerine olan ilgiyi arttırdığını
ve İzmir’den Çeşme’nin yıldızının parladığını ve Türkiye genelinde en değerli üçüncü ilçe
olduğunu görüyoruz.
TapuSor veri havuzu üzerinden gerçekleştirilen sorgulamalar neticesinde Türkiye’de Haziran
2022 itibariyle konut metrekare değeri en yüksek il yaklaşık 18 bin TL ile Muğla oldu.
Araştırmayı ilçe bazında yaptığımızda ise konut metrekare değeri en yüksek ilçe yaklaşık 45 bin
TL ile Beşiktaş oldu. İl bazında incelemelerde Muğla’yı İstanbul, Antalya, İzmir, Balıkesir ve
Aydın takip ediyor. İlçe bazında ise Beşiktaş’ın ardından Sarıyer, Çeşme, Kadıköy, Bodrum,
Bakırköy ve Kaş geliyor.
Yine TapuSor verilerine göre, geçen sene Haziran ayında İzmir’de metrekare birim değeri
ortalama 5.100 TL’ye ev sahibi olunurken bu rakamın % 135 değer artışıyla 11.960 TL’ye kadar
yükseldiği belirtiliyor. Son 6 ayda il genelinde fiyatların % 100 arttığı İzmir’de en fazla değer
artışı yaşayan ilçelerin başında %157 ile Aliağa, %130 ile Dikili %128 ile Çeşme ve %122 ile Çiğli
ilçelerinin geldiğine yer verilmiş. Ocak 2022’den bu yana İzmir’in önemli merkezlerine göz
attığımızda fiyatların Karşıyaka’da %111, Konak’ta %109, Bayraklı’da %108 ve Bornova’da %96
arttığına değiniliyor.
Yanısıra son zamanlarda yüksek kira artışlarının tersine göçe yol açtığı görülüyor. Yüksek kira
artışlarının, bir dönem en cazip bölgeler arasında gösterilen büyükşehirlerin ücretli çalışanlar
için avantajını yitirmesine yol açtığı görülüyor. Bu nedenden dolayı, birçok sektör temsilcisinin
ve OSB’lerin, sanayi sitelerinin göçün yaşandığı büyükşehirlerde lojman yapımı, kira desteği,

kooperatif modeliyle kiralık ev yapımı, iki-üç kişi bir araya gelerek ev tutma veya öğrenci yurdu
gibi yetişkinlerin kalabileceği yurtların yapılmasına yönelik çalışmalar yaptığı paylaşılıyor.

Kaynaklar
 Dünya Gazetesi, Büyükşehirlerde Kira Göçü Başladı,
https://www.dunya.com/gundem/buyuksehirlerde-kira-gocu-basladi-haberi-664435
 Endeksa, Türkiye’nin En Değerli İlçeleri Belli Oldu!
https://www.endeksa.com/tr/blog/yazi/turkiyenin-en-degerli-ilceleri-belli-oldu
 Ersun Bayraktaroğlu, Gayrimenkul Dünyasında Dönüşüm…Ama Nasıl?,
https://dna.digitalnetworkalkas.com/news/gayrimenkul-dunyasinda-donusumamanasil
 H. Bader Arslan, Dünya Gazetesi, İnşaat Maliyeti Yükseliyor, Yeni Konut Satışları
Geriliyor, https://www.dunya.com/kose-yazisi/insaat-maliyeti-yukseliyor-yeni-konut
satislari-geriliyor/663801?utm_campaign=dunya
bulten&utm_source=setrow&utm_medium=ebulten-18-07-2022
 Işınsu Kestelli, Gayrimenkulde Pandemi Etkisi,
https://www.posta.com.tr/yazarlar/isinsu-kestelli/gayrimenkulde-pandemi-etkisi2536354
 TapuSor Blog, Gayrimenkul Sektörü 1. Yarı Raporu (2022 yılı), Gayrimenkul Sektörü 1.
Yarı Raporu (2022 yılı) (tapusor.com)
 TSKB Gayrimenkul Değerleme, Gayrimenkul Sektöründe Döngüsel Ekonomi Trendleri,
https://www.tskbgd.com.tr/blog/gayrimenkul-sektorunde-dongusel-ekonomitrendleri
 Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Konut Fiyat Endeksi Rakamları, www.tcmb.gov.tr
 Türkiye İstatistik Kurumu, Konut Satışı Rakamları, www.tuik.gov.tr